Trường hợp nào không được công nhận quyền sở hữu nhà ở Việt Nam?

TRẢ LỜI:

Luật sư Vũ Thị Quyên (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho biết Tổ chức, cá nhân nước ngoài nếu đáp ứng đủ điều kiện sẽ được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, hình thức thể hiện sự công nhận là được cấp Giấy chứng nhận nhưng bên cạnh đó vẫn có một số trường hợp không được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Căn cứ Điều 78 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc một trong những trường hợp dưới đây thì không được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở mà chỉ được bán hoặc tặng cho nhà ở này cho các đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam:

Trường hợp 1: Tổ chức, cá nhân nước ngoài được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở nằm trong khu vực không thuộc diện được sở hữu theo quy định tại Điều 75 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hoặc vượt quá số lượng nhà ở được phép sở hữu theo quy định tại khoản 3, khoản 4 Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, cụ thể:

– Tổ chức, cá nhân nước ngoài được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) không thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại như được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở riêng lẻ tại khu dân cư, tuyến phố, tuyến đường không phải là dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

– Nhà ở được tặng cho hoặc được thừa kế vượt quá số lượng nhà ở được phép sở hữu theo quy định, cụ thể:

+ Hạn mức được sở hữu căn hộ chung cư: Đối với một tòa nhà chung cư (kể cả trường hợp nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp) thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ có mục đích để ở của tòa nhà đó.

+ Hạn mức được sở hữu nhà ở riêng lẻ: Trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường (xác định theo pháp luật về tổ chức chính quyền địa phương) mà có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trong đó có nhà ở riêng lẻ (nhà ở liền kề, nhà ở độc lập, nhà biệt thự) để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu số lượng nhà ở riêng lẻ như sau:

Trường hợp 2: Tổ chức nước ngoài không hoạt động tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài không được phép nhập cảnh vào Việt Nam nhưng được tặng cho, được thừa kế nhà ở tại Việt Nam.

Lưu ý: Đối tượng thuộc trường hợp 1 được trực tiếp hoặc ủy quyền cho người khác bán hoặc tặng cho nhà ở; đối tượng thuộc trường hợp 2 được ủy quyền cho cá nhân, tổ chức khác đang cư trú, hoạt động tại Việt Nam bán hoặc tặng cho nhà ở.

Dù không được công nhận quyền sở hữu (không được cấp, đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở) nhưng tổ chức, cá nhân nước ngoài vẫn có quyền bán, tặng cho nhà ở đó. Việc bán, tặng cho nhà ở khi tổ chức, cá nhân nước ngoài tự thực hiện hoặc ủy quyền cho người khác được thực hiện khi có các giấy tờ theo quy định sau đây:

– Có hợp đồng tặng cho nhà ở, giấy tờ về thừa kế nhà ở được lập theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật dân sự của Việt Nam như di chúc, văn bản thỏa thuận phân chia di sản,…

– Có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở của bên tặng cho, bên để lại thừa kế theo quy định Luật Nhà ở và Điều 72 Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

– Có văn bản, hợp đồng ủy quyền bán hoặc tặng cho nhà ở được lập theo quy định của pháp luật dân sự nếu ủy quyền cho người khác bán, tặng cho nhà ở.

Riêng trường hợp trong số đối tượng được thừa kế nhà ở có cả người không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và người thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các bên được thừa kế phải thống nhất phân chia tài sản là nhà ở này theo một trong các trường hợp sau:

Trên đây là những trường hợp không được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam nhưng vẫn được hưởng giá trị của nhà ở đó. Nói cách khác, nếu thuộc một trong hai trường hợp trên thì tổ chức, cá nhân nước ngoài không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ hồng) nhưng vẫn có quyền được hưởng giá trị của nhà ở đó.