Hỏi:

Gia đình tôi vừa mua một mảnh đất thổ cư khá rộng. Chúng tôi đã xây nhà trên đó nhưng bị sai vị trí đất thổ cư, lấn ra cả phần đất không phải đất ở. Tôi tìm hiểu được biết, việc xây dựng sai vị trí như vậy sẽ bị xử phạt. Tôi muốn nhờ luật sư tư vấn cụ thể hơn về việc này, liệu có cách nào có thể khắc phục được không?

Xin cảm ơn.

(Anh Lê Minh, Thanh Hóa).

Trả lời:

Cảm ơn anh đã gửi câu hỏi tới chuyên mục, vấn đề anh quan tâm luật sư xin tư vấn như sau:

1. Hiểu thế nào về xây nhà sai vị trí đất thổ cư?

Hiện pháp luật đất đai không có quy định nào về đất thổ cư mà đây là tên gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ đất ở tại đô thị và đất ở tại nông thôn. Theo khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai 2013, đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng là loại đất được sử dụng đất ổn định lâu dài (không xác định thời hạn sử dụng chứ).

Đồng thời, khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 cũng nêu rõ nguyên tắc sử dụng đất phải đúng quy hoạch, đúng kế hoạch và mục đích sử dụng đất. Đồng thời, khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích, đúng diện tích, đúng ranh giới đất đã được ghi trên Giấy chứng nhận.

Trường hợp xây dựng nhà trên diện tích đất bao gồm cả đất được sử dụng với mục đích để ở và với mục đích không phải để ở thì người sử dụng đất chỉ được xây dựng trong phạm vi diện tích đất ở đã được cấp Giấy chứng nhận.

Căn cứ theo các quy định trên, hộ gia đình, cá nhân được cho là xây dựng sai vị trí đất thổ cư khi sử dụng đất không đúng mục đích được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Hành vi này vi phạm nguyên tắc sử dụng đất do đó sẽ bị xử phạt theo quy định pháp luật.

2. Xây nhà sai vị trí đất thổ cư bị xử lý thế nào?

Theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP, việc xây dựng nhà sai vị trí đất thổ cư là hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, các hành vi có thể bị xử phạt theo Nghị định này gồm:

– Tự ý chuyển mục đích sử dụng đất vườn tạp là đất trồng lúa sang đất thổ cư/đất ở (khoản 3 Điều 9 Nghị định 91/2019/NĐ-CP):

+ Phạt 03 triệu đồng nếu là đất ở nông thôn;

+ Phạt 06 triệu đồng nếu là đất ở thành thị.

anh-21-1671161897.jpg
Xây nhà sai vị trí trên đất ở (thổ cư) sẽ bị xử phạt (ảnh minh họa)

– Tự ý chuyển mục đích sử dụng đất vườn tạp là đất rừng đặc dụng là rừng trồng, đất rừng phòng hộ là rừng trồng, đất rừng sản xuất là rừng trồng sang đất thổ cư/đất ở (khoản 2 Điều 10 Nghị định 91/2019/NĐ-CP): Mức phạt căn cứ vào diện tích đất chuyển mục đích/xây dựng trái phép:

+ Thấp nhất là 03 triệu nếu diện tích vi phạm là dưới 0,02ha;

+ Cao nhất có thể lên tới 250 triệu đồng nếu diện tích đất vi phạm là từ 5ha trở lên.

– Tự ý chuyển mục đích sử dụng đất vườn tạp là đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất thổ cư/đất ở (khoản 2, khoản 3 Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP):

+ Mức phạt tiền thấp nhất đối với đất ở khu vực nông thôn là 03 triệu;

+ Mức phạt tiền thấp nhất đối với đất ở khu vực đô thị là 06 triệu.

3. Lưu ý gì khi xây nhà ở để không phạm luật?

Xây dựng nhà sai vị trí đất thổ cư là một trong những vi phạm tương đối phổ biến. Để không phạm luật trong quá trình xây dựng nhà ở, người sử dụng đất, chủ đầu tư, chủ sử dụng đất khi xây dựng nhà cần lưu ý:

– Xác định loại đất xây dựng nhà ở có đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của luật hay không, trường hợp đất để xây nhà ở không phải đất thổ cư cần kiểm tra xem đất có thỏa mãn các căn cứ để được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 52 Luật Đất đai 2013 hay không?

Theo đó, căn cứ để được chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

– Hoàn thành nghĩa vụ tài chính khi được chuyển mục đích sử dụng đất

Theo khoản 2 Điều 57 Luật Đất đai 2013, khi chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

– Thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất theo trình tự, thủ tục luật định;

Ngoài ra, khi xây dựng nhà ở cần phải xin Giấy phép xây dựng đối với trường hợp bắt buộc phải có Giấy phép xây dựng; xây nhà đúng số tầng, nội dung trong Giấy phép xây dựng…

​​​​​​​Nhiều người chủ quan nên đã xây nhà sai vị trí đất thổ cư. Việc này đã vi phạm các quy định của pháp luật về quản lý đất đai, xây dựng. Cụ thể như thế nào?
TIN LIÊN QUAN
Liên hệ bộ phận kinh doanh
  • Liên hệ bộ phận kinh doanh
  • 0939.964.689