CÂU HỎI: 

Gia đình tôi có mảnh đất 200m2 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nông thôn vào năm 2005. Năm 2018, gia đình tôi tiến hành kè bờ sông trên phần đất của gia đình tôi. Sau khi kè xong thì diện tích đất nhà tôi tăng thêm 50m2 nữa. Nay tôi có nhu cầu xin cấp sổ đỏ cho phần đất tăng thêm này có được không? Nếu được thì thủ tục thế nào và chi phí tôi phải nộp là bao nhiêu?

TRẢ LỜI: 

Luật sư Vũ Văn Biên, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cho biết: Đất tăng thêm so với Sổ đỏ hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất khá phổ biến nhưng để hợp thức hóa diện tích này trong nhiều trường hợp không hề đơn giản. 

Nguyên nhân có diện tích đất tăng thêm

Diện tích đất thực tế khác so với giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận đã cấp gồm 03 nguyên nhân chủ yếu sau:

Xem thêm:

Với mỗi nguyên nhân đất tăng thêm so với Sổ đỏ thì cách xử lý và tiền phải nộp nếu được cấp Giấy chứng nhận là khác nhau.

cap-so-do-lan-dau-2-1665026692.jpg
Diện tích đất tăng thêm thì diện tích trong sổ đỏ có tăng thêm không? (Ảnh minh họa)

Nguyên tắc xử lý nếu có đất tăng thêm

Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận như sau:

“…

5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này”.

Như vậy, khi diện tích thực tế khác với diện tích trong giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận thì xử lý như sau:

Trường hợp 1: Ranh giới thửa đất không thay đổi

Ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc cấp Giấy chứng nhận, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.

Hay nói cách khác, khi ranh giới không thay đổi thì được cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích tăng thêm nếu đủ điều kiện cấp (áp dụng đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận lần đầu) hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận (áp dụng đối với trường hợp thửa đất gốc đã cấp Giấy chứng nhận lần đầu).

Trường hợp 2: Ranh giới thửa đất có thay đổi

Nếu đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận (không chắc chắn được cấp).

Lưu ý: Nguyên tắc xử lý trên mang tính định hướng bắt buộc chung, còn quy định cụ thể hãy xem chi tiết tại mục thủ tục ở phần sau (mục 3).

vai-tro-cua-so-muc-ke-khi-lam-thu-tuc-cap-so-do-la-gi-2-1664945307.jpg
Nguyên tắc xử lý nếu có đất tăng thêm (Ảnh minh họa)

Thủ tục cấp, cấp đổi Sổ đỏ đối với đất tăng thêm

Căn cứ khoản 20 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, khi đo đạc lại mà diện tích thửa đất thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và ranh giới thửa đất thực tế có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất thì việc xem xét cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất tăng thêm được thực hiện theo từng trường hợp khác nhau.

Trường hợp 1: Diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận thì thực hiện như sau:

* Nếu thửa đất gốc đã có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất mà không yêu cầu người sử dụng đất thực hiện thủ tục hợp thửa đất:

– Công việc người sử dụng đất cần thực hiện:

– Trách nhiệm Văn phòng đăng ký đất đai

* Nếu thửa đất gốc chưa được cấp Giấy chứng nhận (có giấy tờ về quyền sử dụng đất và đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận).

– Công việc của người sử dụng đất cần làm:

Thực hiện thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho đối với diện tích đất tăng thêm theo quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho thửa đất gốc.

– Trách nhiệm Văn phòng đăng ký đất đai.

Trường hợp 2: Diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà diện tích đất tặng thêm đó có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì thực hiện như sau:

* Thửa đất gốc đã có Giấy chứng nhận, diện tích đất tăng thêm chưa có Giấy chứng nhận.

* Thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận (phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất và đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận) thì thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho toàn bộ diện tích thửa đất.

Trường hợp 3: Diện tích đất tăng thêm không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì thực hiện như sau:

* Quy định về cách xử lý, điều kiện, diện tích được cấp

* Quy định về thủ tục cấp, cấp đổi

cap-so-do-trong-ngay-2006064032-1664519855.jpg
Nộp hồ sơ tại các cơ quan chỉ định (Ảnh minh họa)

Hồ sơ hợp thức hóa đất tăng thêm

Căn cứ khoản 7 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, hồ sơ cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích tăng thêm so với giấy tờ về quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được chia thành nhiều trường hợp khác nhau.

Hồ sơ thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho

Trường hợp 1: Thửa đất gốc đã được cấp Giấy chứng nhận

Trường hợp nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho phần diện tích đất tăng thêm trước ngày 01/7/2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ có công chứng hoặc chứng thực thì nộp bản gốc Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, văn bản về việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất của diện tích đất tăng thêm.

Trường hợp 2: Thửa đất gốc chưa được cấp Giấy chứng nhận

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng, trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng.

Hồ sơ nộp trong trường hợp diện tích đất tăng thêm chưa được cấp Giấy chứng nhận

Trường hợp 1: Diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà diện tích đất tăng thêm đó có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng, trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng.

Trường hợp 2: Diện tích đất tăng thêm không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng, trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng.

Tiền phải nộp đối với đất tăng thêm

Trường hợp 1: Không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề.

Trường hợp 2: Có thể phải nộp nếu đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Mức nộp: Tùy từng trường hợp có mức thu khác nhau; cơ quan thuế sẽ thông báo cho người sử dụng đất. Người sử dụng đất sẽ nộp theo thông báo, nếu có thắc mắc có thể liên hệ với LuatVietnam để kiểm tra, đối chiếu về số tiền phải nộp.

Kết luận: Đất tăng thêm so với Sổ đỏ hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất sẽ có cách xử lý, hồ sơ, thủ tục cấp khác nhau tùy thuộc vào từng trường hợp như quy định trên.

TIN LIÊN QUAN
Liên hệ bộ phận kinh doanh
  • Liên hệ bộ phận kinh doanh
  • 0939.964.689