Đất phi nông nghiệp khi nào được chuyển sang đất ở?

TRẢ LỜI:

Luật sư Nguyễn Huy An (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho biết: Đất phi nông nghiệp là nhóm đất phổ biến như đất ở, đất thương mại, dịch vụ. 

1. Đất phi nông nghiệp là gì?

Đất phi nông nghiệp là nhóm đất không sử dụng với mục đích làm nông nghiệp và không thuộc các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.

Căn cứ khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013, nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

2. Khi nào được phép chuyển sang đất ở?

Khi nói đến việc chuyển đất phi nông nghiệp sang đất ở thực chất là nói đến những trường hợp chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.

Căn cứ điểm e khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, khi chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nói cách khác, chỉ được chuyển sang đất ở khi có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển phải có quyết định của UBND cấp huyện nơi có đất, tổ chức muốn chuyển phải có quyết định của UBND cấp tỉnh nơi có đất).

3. Hồ sơ, thủ tục chuyển mục đích sang đất ở

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển mục đích cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:

Bước 2. Nộp và tiếp nhận hồ sơ

– Nơi nộp hồ sơ:

Cách 1: Nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa để chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất

Cách 2: Nơi chưa tổ chức bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất

– Tiếp nhận hồ sơ:

Bước 3. Giải quyết yêu cầu

Giai đoạn này thì người dân cần lưu ý nghĩa vụ quan trọng nhất của mình là nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế.

Bước 4. Trả kết quả

Thời gian giải quyết: Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.

Thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

4. Cách tính tiền sử dụng đất phải nộp

Khi chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp bao nhiêu tiền là vấn đề quan tâm hàng đầu của người dân. Cách tính tiền sử dụng đất khá phức tạp và hầu hết người dân không thể tự mình tính chính xác được số tiền phải nộp.

Căn cứ điểm c khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở được tính như sau:

Trường hợp 1: Đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01/7/2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

Trường hợp 2: Đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì nộp tiền như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Trường hợp 3: Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp 4: Đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (căn cứ bảng giá đất để tính).

Lưu ý: Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tương ứng với từng trường hợp trên.

Kết luận

Quy định trên đây không chỉ giải đáp vướng mắc “đất phi nông nghiệp là gì” mà còn nêu rõ từng loại đất phi nông nghiệp; muốn chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở phải có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, cần lưu rằng không phải 100% trường hợp viết đơn xin chuyển là được chuyển vì phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm.